Forderungen der Wohnungswirtschaft

Präambel

Bei gleichen Rahmenbedingungen werden nur die gleichen Wohnungen (Eigentumswohnungen oder

Mietwohnungen zu Mietpreisen über 10EUR/qm) wie bisher entstehen können, selbst wenn es mehr

Bauland (Änderungen BauO und BauNutzVO) oder schnellere Baugenehmigungen (mehr Ausstattung

Bauämter, Abkürzung Genehmigungsverfahren) oder mehr Fördergelder (Kompensationsmittel mit

Zweckbindung) geben würde. Wir sehen es daher als notwendig an, das Augenmerk auf den Wohnungsneubau

und Nachverdichtungen im Bestand und damit weg von Erstaufnahme und Gemeinschaftswohnen

zu lenken.

A) Situationsanalyse

1. Unterbringungsphasen unterscheiden

Nach Ansicht des BFW muss zwischen den einzelnen Unterbringungsphasen differenziert werden: Erstaufnahme,

Übergangswohnen und dauerhaftes Wohnen stellen verschiedene Ansprüche an die Funktionalität

und die Dauerhaftigkeit eines Gebäudes. Selbst wenn derzeit noch die Schaffung von Erstaufnahme-

und Gemeinschaftsunterkünften im Vordergrund steht, dürfte feststehen, dass diese nur Durchgangsstationen

mit wechselnden Nutzern sein werden und der Wohnungsmarkt im unteren und mittleren

Preissegment die eigentliche Aufgabe der Integration übernehmen muss.

2. Bedarf an dauerhaftem Wohnraum übersteigt Bedarf an temporären Wohnraum

Aufgrund der zu erwartenden hohen Anerkennungszahlen wird sich hier über die Jahre ein Bedarf kumulieren,

der die notwendigen Kapazitäten an Erstaufnahme und Gemeinschaftseinkünften bei weitem

übersteigt. Nach der Asylgeschäftsstatistik für den Monat September 2015 liegt die derzeitige Anerkennungsquote

für alle Herkunftsländer bei ca. 40% und ist damit zum Vorjahreszeitpunkt um ca. 9,6 Prozentpunkte

angestiegen. Geht die Entwicklung so weiter, dürften bereits Ende 2016 der Bedarf an dauerhaftem

Wohnraum den Bedarf der temporären Unterkünfte übersteigen.

3. Ballungszentren werden zu Zuwanderungshochburgen

Da die Einschränkungen bei der Wahl des Aufenthaltsorts spätestens mit der Anerkennung enden, wird

sich der Bedarf an dauerhaftem Wohnraum kaum dort manifestieren, wo aufgrund staatlicher Lenkung

Erstaufnahme und Übergangswohnen stattfindet. Vielmehr ist damit zu rechnen, dass der Druck auf die

bereits angespannten Wohnungsmärkte in den Ballungsgebieten weiter zunimmt. Im günstigsten Fall

wird diese Entwicklung durch die Witterungsverhältnisse in den nächsten Monaten etwas verzögert.

Spätestens im Frühjahr 2016 dürften sich jedoch die Zuwanderungshochburgen abzeichnen.

4. Flaschenhals baureife Grundstücke

Diese Ballungszentren weisen bereits jetzt einen erheblichen Mangel an bebaubaren oder einer Bebaubarkeit

zuführbaren Grundstücken auf.

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5. Kostentreiber Komplexität des Wohnungsbaus

Hinzu kommen vor allem gestiegene Qualitätsansprüche und ordnungsrechtliche Anforderungen beispielsweise

in Bezug auf Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Standsicherheit, Brand- und Schallschutz,

Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit sowie eine Vielzahl von kommunalen Auflagen insbesondere in

den letzten Jahren, die zu deutlicher Komplexität und erhöhten Kosten im Wohnungsbau führen, wie die

Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßen Bauen (Arge) in der vom BFW mitbeauftragten Studie „Kostenreiber

für den Wohnungsbau“ festgestellt hat. Eine dynamische Regelsetzung sowie das komplexe Gefüge

der technischen Normen verhindern, dass vor allem kleine und mittlere Unternehmen (KMU) Skaleneffekte

erzielen können und dadurch produktiver werden.

Stattdessen müssen sie ein laufendes Management des baurechtlichen Instrumentenkastens bewältigen,

was die allgemeinen Geschäftskosten belastet. Während zwischen 2000 und 2014 die Preisentwicklung

im Wohnungsbau mit einem Anstieg von ca. 27 % ungefähr auf dem Niveau der Entwicklung der

Lebenshaltungskosten lag, fiel die Entwicklung bei den Bauwerkskosten im gleichen Zeitraum mit ca. 36

% aus den vorgenannten Gründen deutlich höher aus. Bei Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung

ab 2016 in Verbindung mit dem EEWärmeG in der gültigen Fassung (Anforderungsniveau entspricht

bereits jetzt der heutigen Baupraxis) liegt diese Kostenentwicklung sogar bei über 45 %. Dementsprechend

sind die Bauwerkskosten für die Errichtung eines beispielhaften mehrgeschossigen Wohnungsbaus

(Typengebäude MFH) von 983 €/m² Wohnfläche im Jahr 2000 auf 1.432 €/m² Wohnfläche im

Jahr 2014 angestiegen.

Durch den erhöhten Kostenanteil in den „kurzlebigen Bereichen“ insbesondere im Hinblick auf die

„Technischen Anlagen“ mit teilweise sehr kurzen Austauschintervallen einzelner Komponenten ergibt

sich zusehends eine verkürzte Nutzungsdauer der Gebäude. Bei einer steuerrechtlichen Betrachtungsweise

ist die mittlere Nutzungsdauer aller Komponenten eines Neubaus bei Wohnungsbauten mittlerweile

bei einem durchschnittlichen Wert von 36 Jahren angelangt und weist außerdem weiter einen

eindeutig negativen Entwicklungstrend auf.

6. Kostentreiber staatliche Auflagen bzw. Abwälzung staatlicher Vorsorgeaufgaben

Als wäre dies noch nicht genug, zeigte eine Umfrage innerhalb der vorgenannten Studie, dass der Median-

Kostenwert bei einer Realisierung von Wohnungsneubauten in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebiete

in Bezug auf die identifizierten Kostentreiber in der Kategorie Kommunale Auflagen derzeit bei

82 €/m² Wohnfläche liegt, d.h. bei jedem Bauvorhaben in diesen Regionen ist mit deutlichen Mehrkosten

zu rechnen, die ausschließlich vom Investor/Bauherrn bzw. den Mietern getragen werden müssen.

Der Schwerpunkt bei diesen festgestellten zusätzlichen 26 Kostentreibern liegt eindeutig im Bauwerksbereich,

wozu vor allem kommunale Vorgaben für den Baukörper, den energetischen Standard, den

baulichen Brand- und Schallschutz sowie für die Stellplatzanzahl z.B. in Verbindung mit verstärkt geforderten

Tiefgaragen im verdichteten städtischen Raum beitragen.

Die Gebühren- und Planungsbereiche, die sich beispielsweise aus Kosten für geforderte städtebauliche/

architektonische/landschaftsplanerische Konzepte, Wettbewerbe, Planungen und Gutachten sowie Auflagen

bzw. Gebühren in den Bereichen Arten-/Naturschutz, Geologie und Infrastruktur zusammensetzen,

machen momentan nur einen untergeordneten Kostenanteil aus, weisen aber die stärksten Entwicklungstendenzen

auf.

Die identifizierten Kostentreiber in der Kategorie Kommunale Auflagen führen insgesamt zu etwa 4 %

höheren Gestehungskosten. Das sind für jede Neubauwohnung in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten

ca. 6.000 €.

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7. fehlender Wettbewerb zwischen Miet- und Wohneigentumsmarkt

Nach einer vom Verbändebündnis sozialer Wohnungsbau, dem auch der BFW angehört, in Auftrag gegebenen

Studie des Pestelinstituts müssten in Deutschland bis 2020 jährlich rund 140.000 Mietwohnungen

mehr als in diesem Jahr gebaut werden – davon 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 Wohnungseinheiten

im mittleren und unteren Preissegment.

Der Mietwohnungsneubau ist jedoch derzeit gegenüber dem Eigentumswohnungsbau nicht konkurrenzfähig.

Wie in der oben erwähnten Studie der Arge nachgewiesen, führen derzeit gestiegene Qualitätsansprüche,

ordnungsrechtliche Anforderungen und kommunale Auflagen zu Herstellungskosten, welche

bei einem Erwerb durch ein Wohnungsunternehmen zu Kaltmieten führen, die oberhalb von 10 EUR/qm

liegen. Mieterhaushalte welche eine Miete über 10 EUR/qm aufbringen können, könnten aufgrund der

derzeitigen Niedrigzinsphase einen Kaufpreis finanzieren, welche weit über den vom Wohnungsunternehmen

aufzubringenden Kaufpreis liegt. In der Folge findet kaum Mietwohnungsneubau statt.

B) Lösungsvorschläge

Aufgrund der geringen Leerstandsquoten in den Bestandswohnungen der Ballungszentren sieht die mittelständische

Immobilien- und Wohnungswirtschaft ihr Handlungsfeld derzeit vor allem in dem bedarfsgerechten

Neubau von dauerhaften Wohnungen in allen Preissegmenten mit verstärkten Anstrengungen

im mittleren und unteren Preissegment, sowie im Mietwohnungsneubau. Gerade in der derzeitigen

Situation dürfen Nachfragegruppen nicht gegeneinander ausgespielt und die Sickereffekte durch Neubau

im mittleren Preissegment vernachlässigt werden.

Zur Erfüllung dieser Aufgabe müssen die Rahmenbedingungen in Bezug auf Bauland, Baukosten und

Investitionsbedingungen nachhaltig verändert werden.

1. Anpassung der Abschreibung an den tatsächlichen Werteverzehr

Erste und wichtigste Voraussetzung für einen Anstieg des Mietwohnungsneubaus ist eine an dem tatsächlichen

Werteverzehr orientierte steuerliche Abschreibung.

Wie in dem oben erwähnten Gutachten der Arge nachgewiesen, beträgt die mittlere Nutzungsdauer

aller Komponenten eines Neubaus bei Wohnungsbauten mittlerweile 36 Jahre. Dies bedingt die Einführung

einer linearen steuerlichen Abschreibung von 3 Prozent für den Wohnungsneubau.

Nach der oben erwähnten Studie des Pestelinstituts könnte allein diese Änderung den notwendigen

anfänglichen Mietzins im Referenzgebäude von 10,05 EUR/qm auf 8,43 EUR/qm absenken und damit

Mieterschichten erschließen, die nicht als Eigentumswohnungskäufer in Betracht kommen, die Wettbewerbsfähigkeit

des Mietwohnungsneubau also anschieben.

2. Privates Kapital für Sozialen Mietwohnungsbau mobilisieren

Ohne privates Kapital und die private Immobilien- und Wohnungswirtschaft wird der Bedarf an sozialem

Mietwohnungsbau nicht gedeckt werden können. Dazu müssen die Rahmenbedingungen stimmen, um

die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Eine Sonder-Afa für den Mietwohnungsbau in Gebieten mit

Mietpreisbremse oder ein entsprechend ausgestalteter Vorsteuerabzug mit Sozialbindung könnten hier

notwendige Impulse setzen und der privaten Immobilienwirtschaft das Bauen in diesem Segment ermöglichen.

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3. Generalklauseln nutzen um Komplexität und Anforderungen abzumildern

Die Änderungen bei den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Wohnungsbau oder Steigerung

ihrer Komplexität gehen vielfach nicht auf wirklich gewollte Verschärfungen zurück, sondern oftmals auf

geänderte Berechnungsgrundlagen und –methoden.

Deren Einführung wurde, wie z.B. bei den für die statische Berechnung maßgeblichen EUROCODES zum

Teil ausdrücklich mit dem Versprechen der gleichbleibenden Anforderungen verbunden. Ähnliches steht

dem Wohnungsbau derzeit bei der von Akustikern betriebenen Änderung der Berechnungsgrundlagen

für den Schallschutz bevor. In beiden Fällen sehen die praktischen Ergebnisse durchaus erhebliches Kostensteigerungspotential.

Die Ablösung bewährter und nicht widerlegter Berechnungsverfahren durch vermeintlich bessere Verfahren

könnte durch eine konsequente Führung einer Liste gleichwertiger Lösungen iSd. §3 Abs. 3

MBO begegnet werden.

4. Potentiale zur Nachverdichtung im Bestand nutzen

Wohnraum kann grundsätzlich geschaffen werden durch Verdichtung der bestehenden Bebauung

(Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Anbau). Der Vorteil einer solchen Verdichtung ist, dass keine bzw.

kaum neue Erschließungskosten sowohl auf privater, als auch öffentlicher Seite anfallen.

Die intensivere Nutzung eines Grundstückes kann durchaus zu gewissen Konflikten und damit zu Kompromissen

zwischen Neubau und Altbestand führen. Aufgrund der „Handlungsunfähigkeit und Inflexibilität“

von Eigentümergemeinschaften kann Verdichtung nur im Mietwohnungsbau umgesetzt werden.

Hier ist davon auszugehen, dass der Eigentümer (auch Bauherr) eine Verdichtung jedoch nur anstrebt,

wenn die Vorteile die Nachteile überwiegen und eine Nachhaltigkeit des Mietwohnungsbestandes gewährleistet

ist.

Insofern sollte die Behörde dem Wohnungsunternehmen grundsätzliches Vertrauen entgegenbringen

und die Hürden zur Erlangung der Baugenehmigung möglichst niedrig halten:

 Ermessensspielräume sollten seitens der Behörde großzügig und nicht restriktiv streng ausgelegt

werden, z.B. bei der Anwendung des § 34 BauGB.

 Bestandschutz sollte für die „alte Bausubstanz“ eingeräumt werden und das vor allem in Bezug

auf Brandschutz und energetischen Zustand.

 Schutz vor extremen Forderungen bei neuem Wohnraum ist notwendig im Bezug auf:

o Grünplanung – neuer Wohnraum ist wichtiger als der Erhalt eines Baumes.

o Denkmal- und Ensembleschutz – konstruktionsbedingter Umbauten des Dachstuhls ermöglichen

bessere Wohnungsgrundrisse.

o Gestaltung – Warum darf eine Gaube nicht breiter als 1,5 m sein?

o Kfz- und Fahrradstellpatzforderungen

o Erhaltungssatzung – Warum darf eine Wohnung im Altbestand zum Ausgleich dafür,

dass durch den Neubau z.B. die Aussicht etwas eingeschränkter ist, nicht an einer anderen

Stelle einen großzügigen Balkon erhalten (Summe aller Freiflächen über 8 m² ist unzulässig!)?

o Abstandsflächeneinhaltung auf eigenen Grundstücken.

Unzweifelhaft ist, dass die Rechte der Grundstücksnachbarn bei Verdichtungsmaßnahmen geschützt

werden müssen (z.B. Einhaltung der Abstandsflächen). Jedoch für die Regelung der „internen“ Belange,

d.h. auch die der Mieter des bestehenden Wohnraums, muss dem Wohnungsunternehmen mehr EigenJetzt

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verantwortung übertragen werden. Aus eigenem Interesse wird ein verantwortungsbewusster Bestandshalter

die Dinge so regeln, dass keine Auseinandersetzungen mit den Mietern entstehen und die

Wohnqualität des Bestandes erhalten bleibt. Schließlich ist es oberstes Ziel eines Wohnungsunternehmens,

nachhaltig gut vermietbaren Wohnraum zu bewirtschaften und zufriedene Mieter zu haben.

5. Genehmigungsverfahren beschleunigen

Mittelfristige Erhöhung des qualifizierten Personals in Bauämtern, damit Genehmigungsverfahren

schneller vollzogen werden. Neue Zuschnitte von Bauämtern, damit diese mehr Kompetenzen erhalten,

um auch über Einzelheiten schneller entscheiden zu können. Konkret bedeutet es die Konzentration von

Entscheidungsbefugnissen und zentrale aachkundige sowie verfahrenskundige Anlaufstellen.

6. Verschiebung der zum 1. Januar 2016 beschlossenen Verschärfung der EnEV

Durch die Verschiebung der zum 1. Januar 2016 beschlossenen Verschärfung der EnEV auf unbefristete

Zeit (mindestens bis 2021) kann einer weiteren Verteuerung der Baukosten ein Riegel vorgeschoben

werden. Eine vorübergehende Wiedereinführung der EnEV 2009 hilft zudem auch kurzfristig schneller zu

handeln.

Aufwendungen und Einsparungen treffen in vermieteten Gebäuden nicht in einer Person zusammen.

Während der Vermieter die Investition tätigt, spart der Mieter Energiekosten (Investor-Nutzer-

Dilemma). Da somit durch die Energieeinsparungen die erforderlichen Aufwendungen nicht erwirtschaftet

werden können, schließt bereits der Wortlaut des § 25 EnEV energetische Vorgaben für vermietete

Gebäuden aus.

Hinzu kommt, dass, anders als der Eigentümer bzw. Investor, der Mieter nicht an die übliche Nutzungsdauer

gebunden werden kann. Gerade um den Mietern eine, den neuen Anforderungen der Arbeitswelt

entsprechende, höhere Flexibilität einzuräumen, sind mit der Mietrechtsreform 2001 asymmetrische

Kündigungsfristen eingeführt worden. Diese sollten nicht über das Energieeinsparrecht, welches Amortisationszeiten

von 15-20 Jahre für angemessen hält, ausgehebelt werden.

Der Mietwohnungsneubau nimmt gegenüber dem Wohnungsbestand in Deutschland eine so

untergeordnete Stellung beim Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser ein, dass, selbst

wenn das jährliche Geschosswohnungsbauvolumen weiterhin nach den heutigen und nicht nach den ab

dem 01.01.2016 geltenden erhöhten Anforderungen gebaut werden würde, nur 0,02 Prozent

Einsparvolumen des gesamten Endenergieverbrauches ungenutzt bleiben würden, wie nachfolgende

Graphiken/Berechnungen zeigen.